資産運用で不動産投資を行う注意点について

不動産投資で資産運用を行うためには、注意点もいくつかあります。まず新築マンションを購入する場合には、そこに販売会社の利益が上乗せされていることを知っておくことが必要です。つまり割高となりますが、賃貸募集する際には高めの賃料設定が可能です。

ただし賃借人が一度退去すると、その次の入居者探しの際には家賃を下げることも必要になります。つまり最初の資金計画を立てる際には、家賃収入が変動することを考慮することが必要というわけです。ローン審査では物件の収益性を重視されます。けれどもそれは、あくまでも購入時の収支が査定されます。そこで審査が通り、ほぼ100%の融資を受けられるからといって安心してはいけないということです。

保有を続けて家賃はどのように変動するのか、空室率はどう高まっていくのかをシミュレーションすることが大事と言えます。ただし新築物件はまだ劣化とは程遠いので、補修費用はほとんどかかりません。その一方で中古物件は安く購入できますが、補修費用も必要となります。もし賃借人がついている状態で購入するのであれば、内覧をすることができません。つまり設備の劣化具合を確認できないということです。その点にも注意が必要です。ここで、不動産投資における掘り出し物物件がどのようなものかを知っておく必要があります。

よく利回りが高いものが掘り出しものであるとする意見がありますが、本当に掘り出し物となるのは適切なメンテナンスがされているものです。水廻りの設備を入れ替えていれば、購入後にその費用をかける必要がありません。しかもそのようなリフォームを施していても、購入金額にはあまり影響しません。あくまでも利回りで評価されるからです。そのための通常はほとんど手を加えることなく売却します。けれども資産運用のために長期保有を前提としてしっかりとメンテナンスしている物件があります。それをローン返済が困難となり売却するケースがあります。そのようなものを探すのが狙い目と言えます。


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by aka15satana | 2016-12-20 14:54

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